Texte complet de l'arrêt tant FR que NL

Cour de Cassation du 25 février 2005
Traduction FR: Texte NL SUIT !
LOUAGE DE CHOSES - BAIL COMMERCIAL - Fin (congé. Renouvellement. Etc)Refus de renouvellement du bail - Indemnisation du preneur - Intention de reconstruction de l'immeubleIntention non réalisée dans le délai légal - Réalisation de l'intention

SOMMAIRE:
En fonction des circonstances, il peut ressortir de la demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les travaux, que le bailleur a réalisé son intention de reconstruire l'immeuble dans le délai fixé par l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (1). (1) Voir Cass., 12 janvier 1978, Bull. et Pas., 1978, 566; Cass., 28 avril 1983, RG n° 6795, Bull. et Pas., 1982-83, n° 474.
TEXTE
N° C.02.0404.N 1. M. Y., 2. D. S. M-T., Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation, contre 1. M. P., 2. V. K., Me Antoine De Bruyn, avocat à la Cour de cassation. I. La décision attaquée Le pourvoi en cassation est dirigé contre le jugement rendu le 3 octobre 2001 par le tribunal de première instance d'Audenaerde, statuant en degré d'appel. II. La procédure devant la Cour Le président de section Ernest Waûters a fait rapport. L'avocat général Dirk Thijs a conclu. III. Le moyen de cassation Les demandeurs présentent un moyen dans leur requête. Dispositions légales violées - articles 16.I.1° et 3°, et 25, alinéa 1er, 1°, 2° et 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, qui constitue la section IIbis du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil ; - articles 42 et 50 du décret relatif à l'aménagement du territoire, coordonné le 22 octobre 1996 et ratifié par le décret du conseil flamand du 4 mars 1997, tel qu'il était applicable avant son abrogation par le décret du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire ; - articles 44 et 52 de la loi organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme du 29 mars 1962 ; - articles 6 et 1138, 2°, du Code judiciaire ; - principe général du droit dit principe dispositif, qui interdit au juge de se prononcer sur des contestations soulevées d'office ; - principe général du droit qui prescrit le respect des droits de la défense. Décisions et motifs critiqués Par le jugement attaqué du 3 octobre 2001, le tribunal de première instance d'Audenaerde a déclaré recevables les appels des défendeurs et l'appel incident des demandeurs, non fondés l'appel principal contre le jugement rectificatif ainsi que l'appel incident et partiellement fondé l'appel principal contre le jugement rectificatif du 14 juillet 1999, a annulé le jugement entrepris du 14 juillet 1999 et, statuant à nouveau, a déclaré recevable, mais fondée dans la seule mesure précisée ci-après, la demande initiale des demandeurs et a condamné in solidum les défendeurs à payer aux demandeurs le montant de 210.000 francs, majoré des intérêts judiciaires à partir de l'acte introductif d'instance jusqu'au jour du paiement complet. Par le jugement attaqué, le tribunal a, dès lors, rejeté la demande des demandeurs tendant à la condamnation des défendeurs au paiement d'une indemnité fondée sur l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Cette décision est notamment fondée sur les considérations suivantes : " Alors que le premier juge a estimé que les (défendeurs) n'avaient pas réalisé dans le délai déterminé à l'article 25, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux l'intention pour laquelle ils avaient refusé le renouvellement du bail, le tribunal (d'appel) est d'avis que les (défendeurs) ont tout de même réalisé cette intention dans le délai légalement déterminé, à savoir dans les six mois suivant l'abandon du bien loué par le preneur ; En l'espèce, les (défendeurs) soulignent à juste titre que, depuis la loi du 29 mars 1964 (dont le législateur n'a pas pu tenir compte en rédigeant la loi actuelle sur les baux commerciaux datant de 1951), aucune démolition d'un immeuble suivie de sa reconstruction n'est plus légale sans l'obtention d'un permis de bâtir ; En ce sens, l'introduction d'une demande de permis de bâtir doit être dûment considérée comme la réalisation de l'intention de reconstruire le fonds de commerce, à moins qu'il n'apparaisse qu'une fois ce permis de bâtir obtenu, il ne serait pas exécuté, quod non. A fortiori : Justice de paix de Lennik-Saint-Quentin, 29 juin 2000, A.J.T., 2000-1, p. 315 : 'Een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen in de zin van artikel 16, I, 1°, Handelshuurwet betekent niet noodzakelijk dat de betrokkene zich binnen een termijn van zes maanden moet laten inschrijven in de bevolkingsregisters van de gemeente waar het goed gelegen is. Men neemt een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik als men een architect aanstelt om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag indient en contracten afsluit met verschillende aannemers met het oog op het persoonlijk bewonen van de woning met zijn gezin' ; Plutôt que d'observer la lettre de la loi, il y a lieu, en l'espèce, d'examiner si l'esprit de la loi a été respecté, qui implique que le propriétaire-bailleur qui refuse sous un prétexte fallacieux de renouveler le bail est tenu, en raison de la perte de leur droit au renouvellement du bail, d'indemniser les preneurs (fixé forfaitairement à trois années de loyer, majorées éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé) ; (voir Prof. J.H. Herbots, Handelshuur, in O.G.P., vol. II, II.C.8-7 : 'Het voorschrift van artikel 25.3 werd ingevoerd om zoveel mogelijk bedrog of lichtzinnigheid van de verhuurder te voorkomen en te sanctioneren') ; Alors que le premier juge a estimé que les (défendeurs) auraient déjà pu introduire un dossier de construction avant que les preneurs ne quittent l'immeuble, afin de commencer les travaux proprement dits dans les six mois qui suivent l'abandon de l'immeuble par les preneurs, c'est à juste titre que les (défendeurs) soulignent dans leurs conclusions d'appel qu'il était très risqué pour eux et pour leur architecte d'ébaucher un plan définitif sans pouvoir l'apprécier foncièrement au regard de la situation réelle, ce qui était, sinon exclu, du moins très difficile étant donné les rapports peu cordiaux entre les parties durant le bail commercial. Etant donné que le refus du renouvellement du bail était contesté, il ne pouvait, en outre, être totalement exclu que les (demandeurs) n'eussent pas quitté l'immeuble à la date prévue ; D'autre part, il y a lieu de constater que, longtemps avant que les (demandeurs) n'aient quitté l'immeuble, les (défendeurs) avaient entrepris de constituer leur dossier de construction, requérant diverses discussions avec l'architecte choisi. Ceci est d'autant plus vrai qu'il s'agissait, en l'espèce, de travaux de transformation/reconstruction d'un restaurant/café avec habitation, qui était, en outre, situé dans l'agglomération de Mullem, protégée en tant que site classé par arrêté ministériel du 7 juillet 1975 ; L'intention des demandeurs de commencer le plus rapidement possible l'exécution matérielle de la reconstruction ressort aussi du formulaire statistique modèle II, à joindre à la demande d'un permis de bâtir, sur lequel le mois d'octobre 1997 était indiqué comme date pour le commencement des travaux proprement dits (dans les six mois suivant l'abandon de l'immeuble par les (demandeurs). Il ressort également des pièces produites qu'avant que les preneurs aient quitté l'immeuble, un commencement était déjà amorcé par les demandes d'offres pour les travaux à réaliser. La sincérité de l'intention pour laquelle les (défendeurs) ont refusé le renouvellement du bail demandé ne peut, dès lors, être mise en doute. Il y a lieu d'adhérer à la thèse des (défendeurs) que, même si la demande de permis de bâtir était introduite plus tôt, étant donné les nombreuses plaintes qui ont été déposées, suivies d'une procédure devant le Conseil d'Etat, ils n'auraient pas pu commencer l'exécution matérielle des travaux dans les six mois suivant l'abandon de l'immeuble. Dès lors qu'il y a lieu d'admettre, en l'espèce, que les (défendeurs) ont réalisé dans les six mois suivant l'abandon de l'immeuble par les (demandeurs) l'intention pour laquelle ils ont évincé les preneurs, les (défendeurs) ne sont pas redevables de l'indemnité d'éviction prévue par l'article 25, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. En l'espèce, il faut tout de même souligner qu'il n'est pas requis que l'intention de reconstruction soit parachevée dans les six mois, ainsi que l'ont soutenu les (demandeurs) dans leurs conclusions du 17 mai 2000, mais uniquement qu'un commencement de cette intention soit amorcé dans les six mois. Pour le surplus, dans le souci d'être complet, il y a lieu de souligner que, pour des motifs d'équité, le législateur a disposé que l'indemnité particulièrement importante prévue à l'article 25, 3°, n'est pas davantage due lorsque le bailleur affecte l'immeuble à une destination qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à l'indemnité qu'il a dû supporter. Dès lors qu'il a été fait ci-dessus référence au jugement du juge de paix de Lennik-Saint-Quentin, décidant qu'un bien était personnellement et réellement occupé au sens de l'article 16, I, 1°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, lorsqu'un architecte a été choisi pour ébaucher des plans de construction et une demande de permis de bâtir, introduite... il y a lieu, à tout le moins, de conclure que les (défendeurs) ont personnellement et réellement occupé le bien dès que les (demandeurs) ont eu quitté l'immeuble, de sorte que, pour cette raison, ils ne sont pas davantage redevables de l'importante indemnité d'éviction prévue par l'article 25, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ". Griefs 1. Première branche Il suit de l'article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu'il a la volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans lequel le preneur sortant exerce son activité. Est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer. Suivant l'article 25, aliéna 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit à une indemnité qui, sauf accord des parties, survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement à trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins, l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Il ressort de la combinaison de ces deux articles que le bailleur qui a manifesté sa volonté de reconstruire l'immeuble dans lequel le preneur sortant exerce son activité devra avoir commencé les travaux, consistant en une démolition du gros oeuvre des locaux, suivie de sa reconstruction, dans le délai de six mois suivant l'abandon du bien loué par le preneur. Il n'est pas satisfait à cette exigence lorsque, dans ce délai, seul un permis de transformation de l'immeuble a été demandé et, le cas échéant, obtenu, dès lors qu'un tel permis n'est aucunement assimilé à une réalisation ou même un début de réalisation des travaux pour lesquels ce permis est demandé. Il suit, il est vrai, des articles 42 du décret relatif à l'aménagement du territoire, coordonnée le 22 octobre 1996 et ratifié par le décret du conseil flamand du 4 mars 1997, tel qu'il était applicable avant son abrogation par le décret du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire, et 44 de la loi organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme du 29 mars 1962 que nul ne peut, sans un permis préalable, écrit et exprès du collège des bourgmestres et échevins construire, utiliser un terrain pour le placement d'une ou plusieurs installations fixes, démolir, reconstruire, apporter des transformations à un bâtiment existant, à l'exception des travaux de conservation et d'entretien. Suivant l'article 50 du décret précité et l'article 52 de la loi du 29 mars 1962 précitée, le permis est toutefois périmé si, dans l'année de sa délivrance, le bénéficiaire n'a pas commencé les travaux. Il suit, dès lors, des dispositions du décret coordonné relatif à l'aménagement du territoire, applicable au moment de la cessation du contrat de bail commercial, ainsi que des dispositions précitées de la loi du 29 mars 1962, que, si la délivrance d'un permis de bâtir constitue une exigence préalable pour la réalisation de certains travaux, tels que la construction, la transformation ou la démolition, il doit, toutefois, être distingué de la réalisation même des travaux pour lesquels il est demandé. Il s'ensuit que le tribunal, qui a décidé par le jugement attaqué que les défendeurs avaient réalisé l'intention pour laquelle ils avaient refusé le renouvellement du bail dans le délai légalement déterminé, à savoir dans les six mois suivant l'abandon de l'immeuble par le preneur, dès lors qu'ils avaient introduit, dans ce délai, une demande de permis de bâtir, a illégalement décidé que les travaux de reconstruction, motif du refus du renouvellement du bail, avaient commencé dans le délai légalement prescrit (violation des articles 16.I.3°, 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, 42 et 50 du décret relatif à l'aménagement du territoire, coordonnée le 22 octobre 1996 et ratifié par le décret du conseil flamand du 4 mars 1997, tel qu'il était applicable avant son abrogation par le décret du 18 mai 1999 portant organisation de l'aménagement du territoire et, pour autant que de besoin, 44 et 52 de la loi organique de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme du 29 mars 1962) et, dès lors, n'a pu légalement décider qu'une indemnité fondée sur l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux n'était pas due (violation de l'article 25, alinéa 1er, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux). IV. La décision de la Cour Quant à la première branche : Attendu qu'en vertu de l'article 16.I.3° de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail sur la base de sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité et est réputée reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût dépasse trois années de loyer ; Qu'en vertu de l'article 25, alinéa 1er, 3°, de cette loi, le preneur, s'il a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son droit de renouvellement et se l'est vu refuser, a droit à une indemnité qui est fixée à trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur ; Que, pour l'application de l'article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l'introduction d'une demande d'obtention de l'autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ; Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d'un permis de bâtir n'est qu'une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu'elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l'application de l'article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l'abandon du bien loué et qu'un tel permis n'est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d'exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ; Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; PAR CES MOTIFS, LA COUR Rejette le pourvoi ; Condamne les demandeurs aux dépens. Ainsi jugé par la Cour de cassation, première chambre, à Bruxelles, où siégeaient les présidents de section Edward Forrier et Ernest Waûters, les conseillers Ghislain Londers, Eric Dirix et Eric Stassijns, et prononcé en audience publique du vingt-cinq février deux mille cinq par le président de section Edward Forrier, en présence de l'avocat général Dirk Thijs, avec l'assistance du greffier Philippe Van Geem. Traduction établie sous le contrôle du conseiller Christian Storck et transcrite avec l'assistance du greffier Marie-Jeanne Massart.


---------------------------------------------------------------------
Numéro : C052P2_1
-Date : 2005-02-25
-Juridiction : HOF VAN CASSATIE, NEDERLANDSE AFDELING, 1E KAMER
-Siège : FORRIER -Rapporteur : WAUTERS-Min. Public : THIJS-Numéro de rôle : C020404N

Nr. C.02.0404.N
1. M.Y., en zijn echtgenote,
2. D.M.,
eisers,
vertegenwoordigd door Mr. Huguette Geinger, advocaat bij het Hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Quatre Brasstraat 6, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan,
tegen
1. M.P. en zijn echtgenote,
2. V.K.,
verweerders,
vertegenwoordigd door Mr. Antoine De Bruyn, advocaat bij het hof van Cassatie, kantoor houdende te 1000 Brussel, Dalstraat 67 bus 14, alwaar keuze van woonplaats wordt gedaan.
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 3 oktober 2001 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Oudenaarde.
II. Rechtspleging voor het Hof
Afdelingsvoorzitter Ernest Waûters heeft verslag uitgebracht.
Advocaat-generaal Dirk Thijs heeft geconcludeerd.
III. Middel
De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
- de artikelen 16.I.1° en 3°, en 25, eerste lid, 1°, 2° en 3°, van de Handelshuurwet, die de afdeling II bis van hoofdstuk II van titel VII van boek III van het Burgerlijk Wetboek vormt ;
- de artikelen 42 en 50 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en bekrachtigd bij decreet van het Vlaamse Parlement van 4 maart 1997, zoals van toepassing vóór de opheffing door het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening ;
- de artikelen 44 en 52 van de wet van 29 maart 1962 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw ;
- de artikelen 6 en 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek ;
- het algemeen rechtsbeginsel, genaamd beschikkingsbeginsel, dat de rechter verbiedt uitspraak te doen over ambtshalve opgeworpen betwistingen ;
- het algemeen rechtsbeginsel dat de eerbiediging van het recht van verdediging voorschrijft.
Aangevochten beslissing
Bij het bestreden vonnis van 3 oktober 2001 verklaart de Rechtbank van Eerste Aanleg te Oudenaarde de hogere beroepen van de verweerders en het incidenteel beroep van de eisers ontvankelijk, het hoofdberoep ten aanzien van het verbeterend vonnis alsmede het incidenteel beroep ongegrond en het hoofdberoep ten aanzien van het verbeterd vonnis van 14 juli 1999 deels gegrond, doet het bestreden vonnis van 14 juli 1999 teniet en terzake opnieuw rechtdoende verklaart de oorspronkelijke vordering van de eisers ontvankelijk doch slechts in volgende mate gegrond en veroordeelt verweerders ieder voor het geheel tot betaling aan de eisers van de som van 210.000 BEF, meer de gerechtelijke intresten vanaf de datum van rechtsingang tot de dag der algehele betaling. De rechtbank verwerpt zodoende bij het bestreden vonnis eisers' vordering strekkende tot de veroordeling van verweerders tot betaling van een vergoeding op grond van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet. Deze beslissing is onder meer gestoeld op volgende overwegingen :
"Waar de eerste rechter van oordeel was dat (de verweerders) hun voornemen op grond waarvan zij de huurders hernieuwing weigerden, niet binnen de bij artikel 25, 3°, van de Handelshuurwet bepaalde termijn ten uitvoer brachten, is de rechtbank van oordeel dat (de verweerders) dit voornemen wel binnen de bij de wet bepaalde termijn, namelijk binnen zes maand na verlating van het gehuurde goed door de huurder, ten uitvoer brachten.
Terzake wijzen (de verweerders) er terecht op dat sedert de wet van 29 maart 1964 (waarmede de wetgever bij het opstellen van de huidige handelshuurwet daterend van 1951 geen rekening kon houden) geen afbraak én wederopbouw van gebouwen meer wettelijk is dan na het bekomen van een bouwvergunning.
In die zin dient het aanvragen van een bouwvergunning terdege beschouwd als het ten uitvoer leggen van het voornemen tot wederopbouw van het handelspand, behoudens indien zou blijken dat ééns deze bouwvergunning bekomen ze niet ten uitvoer wordt gelegd, quod non.
A fortiori: Vred. St.-Kwintens Lennik, 29 juni 2000, A.J.T., 2000-01, pg. 315: 'Een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik nemen in de zin van artikel 16, I, 1°, Handelshuurwet betekent niet noodzakelijk dat de betrokkene zich binnen een termijn van zes maanden moet laten inschrijven in de bevolkingsregisters van de gemeente waar het goed gelegen is. Men neemt een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik als men een architect aanstelt om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag indient en contracten afsluit met verschillende aannemers met het oog op het persoonlijk bewonen van de woning met zijn gezin'.
Eerder dan naar het nakomen van de letter van de wet, dient hier het naleven van de geest van de wet getoetst, welk erin bestaat dat de eigenaar-verhuurder welke onder een drogreden de huurhernieuwing weigert gehouden is de huurders wegens het verlies van hun recht op huurhernieuwing te vergoeden (forfaitair bepaald op drie jaar huur, eventueel te vermeerderen met een bedrag toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden).
(zie Prof. J.H. Herbots, Handelshuur in O.G.P., dl. II, II.C.8-7: 'Het voorschrift van artikel 25.3 werd ingevoerd om zoveel mogelijk bedrog of lichtzinnigheid van de verhuurder te voorkomen en de sanctioneren').
Waar de eerste rechter van oordeel was dat (de verweerders) reeds voor het verlaten van de woning door de huurders een bouwdossier hadden kunnen indienen teneinde met de eigenlijke werkzaamheden binnen de 6 maand na het verlaten van het pand door de huurders te kunnen starten, wijzen (de verweerders) er in hun beroepsakte terecht op dat het voor hen en hun architect zeer risicovol was een definitief plan op te stellen zonder dit grondig aan de bestaande toestand te kunnen toetsen, hetgeen gelet op de stroeve verhoudingen tussen partijen tijdens de handelshuur zo al niet uitgesloten dan toch zeer moeilijk lag.
Gezien de weigering van de huurhernieuwing betwist werd, kon bovendien niet geheel uitgesloten worden dat (de eisers) het pand niet zouden verlaten hebben op de voorziene datum.
Anderzijds dient vastgesteld dat (de verweerders) ruim voor het verlaten van het handelspand door (de eisers) reeds een aanvang genomen hadden met het samenstellen van hun bouwdossier, welke diverse besprekingen met de aangestelde architect vergt. Dit is des te meer het geval nu het hier om een verbouwen/heropbouwen van een restaurant/café met woning ging, welke bovendien gelegen was in de dorpskom van M., bij M.B. van 7 juli 1975 als landschap beschermd.
Dat (de verweerders) ook het inzicht hadden zo spoedig mogelijk te starten met de materiële uitvoering van de wederopbouw blijkt uit het statistisch formulier model II, te voegen bij de aanvraag tot het verkrijgen van een bouwvergunning, waarin als datum voor de aanvang van de eigenlijke werken oktober 1997 werd opgegeven (binnen de 6 maanden na het verlaten van het handelspand door (de eisers)). Uit de voorgelegde stukken blijkt tevens dat reeds voor het verlaten van het pand door de huurders een aanvang genomen was met het vragen van offertes voor de uit te voeren werken.
Er kan dan ook niet getwijfeld worden aan de oprechtheid van het voornemen op grond waarvan (de verweerders) de gevraagde huurhernieuwing geweigerd hebben.
Met (de verweerders) dient beaamd dat zelfs bij een vroeger indienen van de bouwaanvraag, gelet op vele ingediende klachten, gevolgd door een procedure voor de Raad van State, zij hoe dan ook niet binnen de zes maanden na het verlaten van het pand zouden hebben kunnen starten met de materiële uitvoering van de werken.
Nu terdege dient aangenomen te worden dat (de verweerders) het voornemen, op grond waarvan zij de huurders uit het goed hebben kunnen zetten, binnen de zes maand, na het verlaten van het pand door (de eisers), hebben ten uitvoer gebracht, zijn (de verweerders) de in artikel 25, 3°, van de Handelshuurwet voorziene uitzettingsvergoeding niet verschuldigd. Terzake dient toch benadrukt dat niet vereist is dat het voornemen tot wederopbouw binnen de zes maand zou beëindigd zijn, zoals (de eisers) voorhouden in hun conclusie dd. 17 mei 2000, doch slechts dat een aanvang werd genomen met dit voornemen binnen de zes maand.
Verder dient volledigheidshalve er op gewezen te worden dat de wetgever op grond van billijkheidsredenen bepaald heeft dat de bijzonder zware vergoeding voorzien in artikel 25, 3°, evenmin verschuldigd is, indien de verhuurder aan het goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou gemaakt hebben zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen.
Nu hoger reeds verwezen werd naar het vonnis van het Vredegerecht St. Kwintens-Lennik waarbij geoordeeld werd dat een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik genomen werd in de zin van artikel 16, I, 1°, Handelshuurwet als men een architect aanstelt om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag indient ... dient minstens besloten dat (de verweerders) zodra (de eisers) het pand verlaten hadden het goed persoonlijk en werkelijk in gebruik genomen hebben, zodat zij om die reden evenmin de zware uitzettingsvergoeding voorzien bij artikel 25, 3°, Handelshuurwet kunnen verschuldigd zijn".
Grieven
1. Eerste onderdeel
Uit artikel 16.I.3°, van de Handelshuurwet volgt dat de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren op grond van de wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.
Blijkens artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet heeft de huurder, indien hij regelmatig zijn wil te kennen heeft gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem geweigerd is, recht op een vergoeding, die behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair wordt bepaald op drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar.
Uit de samenlezing van beide artikelen volgt dat de verhuurder die te kennen heeft gegeven het goed, waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, te zullen wederopbouwen, de werken, bestaande in een afbraak van de ruwbouw, gevolgd door de wederopbouw ervan, zal moeten hebben aangevangen binnen de termijn van zes maanden volgende op het verlaten van het gehuurde goed door de huurder.
Aan die vereiste is niet voldaan wanneer binnen voornoemde termijn enkel een vergunning tot het verbouwen van het onroerend goed werd aangevraagd en desgevallend bekomen, nu dergelijke vergunning geenszins gelijkstaat met een uitvoering of zelfs een begin van uitvoering van de werken waarvoor die vergunning wordt aangevraagd.
Uit de artikelen 42 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en bekrachtigd bij decreet van het Vlaamse Parlement van 4 maart 1997, zoals van toepassing vóór de opheffing ervan door het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, en 44 van de wet van 29 maart 1962, houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw, volgt weliswaar dat niemand zonder voorafgaande schriftelijke en uitdrukkelijke vergunning van het college van burgemeester en schepenen, mag bouwen, een grond gebruiken voor het plaatsen van een of meer vaste inrichtingen, afbreken, herbouwen, verbouwen van een bestaande woning, instandhoudings- of onderhoudswerken uitgezonderd.
Luidens artikel 50 van voornoemd decreet en artikel 52 van voornoemde wet van 29 maart 1962 vervalt die vergunning evenwel indien de vergunninghouder binnen een jaar na afgifte van de vergunning niet met de werken is begonnen.
Uit de bepalingen van het gecoördineerd decreet op de ruimtelijke ordening, van toepassing ten tijde van de beëindiging van de handelshuurovereenkomst, evenals uit voornoemde bepalingen van de wet van 29 maart 1962 volgt zodoende dat, zo de afgifte van een bouwvergunning een voorafgaande vereiste is voor het uitvoeren van bepaalde werken, zoals het bouwen, verbouwen of afbreken, zij evenwel moet worden onderscheiden van de uitvoering zelf der werken waarvoor zij wordt aangevraagd.
Hieruit volgt dat de rechtbank, die bij het bestreden vonnis oordeelt dat de verweerders het voornemen op grond waarvan zij de huurhernieuwing weigerden ten uitvoer brachten binnen de bij de wet bepaalde termijn, namelijk binnen de zes maanden na verlating van het gehuurde goed door de huurder, nu zij binnen deze termijn een aanvraag tot het bekomen van een bouwvergunning indienden, aldus op onwettige wijze beslist dat de werken van wederopbouw, reden tot weigering van de huurhernieuwing, een aanvang namen binnen de wettelijk voorgeschreven termijn (schending van de artikelen 16.I.3°, 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, 42 en 50 van het decreet betreffende de ruimtelijke ordening, gecoördineerd op 22 oktober 1996 en bekrachtigd bij decreet van het Vlaamse Parlement van 4 maart 1997, zoals van toepassing vóór de opheffing ervan door het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, en, voor zoveel als nodig 44 en 52 van de wet van 29 maart 1962, houdende organisatie van de ruimtelijke ordening en van de stedenbouw) en bijgevolg niet wettig kon beslissen dat er geen vergoeding op grond van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet verschuldigd was (schending van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet).
2. Tweede onderdeel
Indien de rechter ambtshalve de door de partijen aangevoerde redenen mag aanvullen, veronderstelt zulks dat hij geen betwisting opwerpt die partijen hebben uitgesloten in hun conclusie, hij enkel steunt op regelmatig aan zijn beoordeling voorgelegde feiten en stukken en hij noch het voorwerp noch de oorzaak van de vordering wijzigt.
Uit de beroepsakte en besluiten van de verweerders evenals uit de samenvatting van verweerders, middelen in het bestreden vonnis blijkt dat zij voor de appèlrechters aanvoerden, vooreerst dat met de werken binnen de termijn van zes maanden een aanvang genomen werd, zodat artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet niet van toepassing was, voorts onder de titel 'de gewichtige reden' dat zij onmogelijk de stedenbouwkundige wetgeving die strafrechtelijk wordt gesanctioneerd en bijgevolg de openbare orde raakt konden negeren, ondergeschikt dat de eisers geen aanspraak konden maken op de vergoeding, gelijk aan één jaar huur, vermeld in artikel 25, eerste lid, 1°, van de Handelshuurwet, vermits de afbraak van het gebouw noodzakelijk was ingevolge de ouderdom.
Uit voornoemde samenvatting volgt dat de verweerders op geen enkel ogenblik aanvoerden dat zij aan het goed een bestemming hadden gegeven, die de terugneming ervan mogelijk had gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die zij hebben moeten dragen, inzonderheid wegens de persoonlijke ingebruikneming ervan.
Hieruit volgt dat de rechtbank, die oordeelt dat "de wetgever op grond van billijkheidsredenen bepaald heeft dat de bijzonder zware vergoeding voorzien in artikel 25, 3°, evenmin verschuldigd is, indien de verhuurder aan het goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou gemaakt hebben zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen" en besluit dat "nu hoger reeds verwezen werd naar het vonnis van het Vredegerecht St.-Kwintens-Lennik waarbij geoordeeld werd dat een goed persoonlijk en werkelijk in gebruik genomen werd in de zin van artikel 16, I, 1°, Handelshuurwet als men een architect aanstelt om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag indient ... minstens (dient) besloten dat (de verweerders) zodra (de eisers) het pand verlaten hadden het goed persoonlijk en werkelijk in gebruik genomen hebben, zodat zij om die reden evenmin de zware uitzettingsvergoeding voorzien bij artikel 25, 3°, Handelshuurwet kunnen verschuldigd zijn", aldus ambtshalve een betwisting opwerpt die door partijen werd uitgesloten (schending van artikel 1138, 2°, van het Gerechtelijk Wetboek evenals van het algemeen rechtsbeginsel, genaamd beschikkingsbeginsel, dat de rechter verbiedt uitspraak te doen over ambtshalve opgeworpen betwistingen). Dat door de vordering op die grond af te wijzen zonder eisers voorafgaandelijk in de gelegenheid gesteld te hebben hierover hun verweer te voeren de rechtbank in ieder geval hun recht van verdediging schendt (schending van het algemeen rechtsbeginsel dat de eerbiediging van het recht van verdediging voorschrijft).
3. Derde onderdeel
Blijkens artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet heeft de huurder, indien hij regelmatig zijn wil te kennen heeft gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem geweigerd is, recht op een vergoeding, die behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair wordt bepaald op drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar.
Deze vergoeding is weliswaar niet verschuldigd indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen.
In de mate dat in geval van weigering van de huurhernieuwing wegens de wederopbouw van het verhuurde pand overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 1°, van de Handelshuurwet een vergoeding van één jaar verschuldigd is, volgt daaruit dat aan de voorwaarde om te worden vrijgesteld van de uitwinningsvergoeding, gelijk aan drie jaar, waarvan sprake in artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet, slechts zal zijn voldaan wanneer aan het goed een bestemming wordt gegeven waarvoor geen dan wel slechts een vergoeding van één jaar huur verschuldigd zou zijn geweest indien de verhuurder zich onmiddellijk op die bestemming beroepen had.
Blijkens artikel 16.I.1°, van de Handelshuurwet kan de verhuurder de hernieuwing van de huur weigeren op grond van de wil om persoonlijk en werkelijk het gehuurde goed in gebruik te nemen, zonder hiervoor enige vergoeding verschuldigd te zijn aan de huurder.
Tot dergelijke persoonlijke ingebruikneming zal door de rechter weliswaar slechts kunnen worden besloten voorzover de door hem weerhouden feiten erop wijzen dat de verhuurder op ieder ogenblik over de totaliteit van het goed kan beschikken en voorzover dit goed niet voor andere bestemmingen, zoals de wederopbouw, wordt gebruikt.
De verhuurder die het goed, minstens ten dele, in gebruik neemt om hierin een gelijkaardige handel uit te baten als deze die in het gehuurde pand werd uitgebaat door de huurder is bovendien overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 2°, van de Handelshuurwet aan de huurder een vergoeding, gelijk aan twee jaar huur, verschuldigd.
In laatstgenoemde hypothese zal derhalve niet zijn voldaan aan de voorwaarde van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet om te zijn vrijgesteld van de betaling van de uitwinningsvergoeding, gelijk aan drie jaar huur, verschuldigd in geval van niet-verwezenlijking van de aanvankelijk opgegeven weigeringsgrond, bestaande in de wederopbouw van het pand, binnen de zes maanden en gedurende ten minste twee jaar.
Hieruit volgt dat de rechtbank op grond van de gedane vaststellingen, waaruit blijkt dat de bouwaanvraag het herbouwen/verbouwen van een restaurant/café met woning betrof (pagina 5, vijfde alinea van het bestreden vonnis) en derhalve deels werd ingediend met het oog op de uitbating in het onroerend goed van een gelijkaardige handel als deze die hierin door de eisers werd uitgebaat, niet wettig kon besluiten dat de verweerders aan het pand een bestemming hadden gegeven die de terugneming ervan zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die de verweerders hebben moeten dragen, hetzij een vergoeding gelijk aan een jaar huur, mogelijk had gemaakt (schending van de artikelen 16.I.1°, en 25, eerste lid, 1°, 2° en 3°, van de Handelshuurwet) en derhalve niet wettig kan besluiten dat er geen reden was tot toekenning van een uitwinningsvergoeding, gelijk aan drie jaar huur, op grond van artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet (schending van de artikelen 25, eerste lid, 1°, 2°, en 3°, van de Handelshuurwet).
In zoverre de rechtbank bovendien aanneemt, onder wijzing naar het vonnis van het Vredegerecht van St.-Kwintens-Lennik van 29 juni 2000, dat er dient te worden besloten dat de verhuurders het verhuurde pand persoonlijk en werkelijk in gebruik hebben genomen zodra blijkt dat zij onmiddellijk na het verlaten van het goed door de huurders een architect hebben aangesteld om bouwplannen op te stellen, een bouwaanvraag hebben ingediend, ... zij aan dit vonnis een algemene en als regel geldende draagwijdte toekent en derhalve artikel 6 van het Gerechtelijk Wetboek schendt. Bovendien schendt de rechtbank door deze redenering artikel 16.I.1°, van de Handelshuurwet.
In ieder geval kon de rechtbank op grond van de vaststelling dat, nog voor dat de eisers het gehuurde pand verlieten, de verweerders een architect hadden aangesteld met het oog op het opstellen van de bouwplannen, niet wettig besluiten dat de verweerders dit pand persoonlijk en werkelijk in gebruik hadden genomen nadat de eisers dit goed hadden verlaten (schending van artikel 16.I.1°, van de Handelshuurwet) en bijgevolg ook niet wettig kon besluiten dat er geen reden was tot het toekennen van een vergoeding, gelijk aan drie jaar huur, overeenkomstig artikel 25, eerste lid, 3°, van de Handelshuurwet (schending van artikel 25, eerste lid, 1° en 3°, van de Handelshuurwet).
De rechtbank kon evenmin wettig besluiten tot een persoonlijk gebruik op grond van de door de verweerders ingediende bouwaanvraag welke blijkens de eerdere vaststellingen van het bestreden vonnis verband hield met de aanvankelijk door de verweerders ingeroepen weigeringsgrond, te weten de wederopbouw van het verhuurde goed (schending van artikel 16.I.1° en 3°, van de Handelshuurwet).
IV. Beslissing van het Hof
1. Eerste onderdeel
Overwegende dat, krachtens artikel 16.I.3°, van de Handelshuurwet de verhuurder de hernieuwing van de huur kan weigeren op grond van zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen en dat als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan ;
Dat, krachtens artikel 25, eerste lid, 3°, van die wet de huurder, indien hij regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, recht heeft op een vergoeding gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar ;
Dat het voor de toepassing van voormeld artikel 25, eerste lid, 3°, vol-staat dat de verhuurder binnen de bepaalde termijn zijn voorgenomen reden om tot wederopbouw over te gaan uitvoert ; dat de aanvraag tot het verkrijgen van de wettelijk vereiste vergunning voor de werken naar omstandigheden kan deel uitmaken van het uitvoeren van de voorgenomen reden ;
Overwegende dat het onderdeel aanvoert dat de afgifte van een bouwvergunning enkel een vereiste is voor het uitvoeren van bepaalde werken maar moet worden onderscheiden van de uitvoering van de werken zelf waarvoor zij is aangevraagd, dat voor de toepassing van voormeld artikel 25, eerste lid, 3°, de werken zelf moeten aangevat zijn binnen de termijn van zes maanden volgende op het verlaten van het huurgoed en dat dergelijke vergunning niet gelijkstaat met een uitvoering of zelfs een begin van uitvoering van de werken waarvoor de vergunning wordt aangevraagd ;
Dat het onderdeel faalt naar recht ;
2. Tweede en derde onderdeel
Overwegende dat de in het eerste onderdeel vergeefs aangevochten zelfstandige reden van het bestreden vonnis dat de verweerders hun voornemen van afbraak en wederopbouw tijdig hebben uitgevoerd, de beslissing draagt ;
Dat de onderdelen, al waren zij gegrond, niet tot cassatie kunnen leiden, mitsdien niet ontvankelijk zijn ;
OM DIE REDENEN, HET HOF, Verwerpt het cassatieberoep ;
Veroordeelt de eisers in de kosten.
De kosten begroot op de som van vierhonderd zeventig euro achtentachtig cent jegens de eisende partijen en op de som van honderd zestig euro vierenvijftig cent jegens de verwerende partijen.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, afdelingsvorzitter Ernest Waûters, de raadsheren Ghislain Londers, Eric Dirix en Eric Stassijns, en in openbare terechtzitting van vijfentwintig februari tweeduizend en vijf uitgesproken door afdelingsvoorzitter Edward Forrier, in aanwezigheid van advocaat-generaal Dirk Thijs, met bijstand van griffier Philippe Van Geem.

=====================================================================